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Itens Indispensáveis em um Contrato de Locação com Alexandre Sturion de Paula

27 de abril de 2021

De longa data a compra de imóveis e a obtenção de renda com alugueis representa uma das melhores opções de investimento seguro para preservar o capital e patrimônio. Mas esta segurança está atrelada a um bom contrato de locação, o que as vezes é descuidado pelo proprietário ao optar por modelos genéricos obtidos na internet, ou pela falta de uma administração imobiliária profissional, o que acaba colocando em risco o alto investimento dispensado no imóvel.

Não é demais rememorar que tempos atrás obtínhamos formulários prontos de contrato de locação em papelarias. Amplamente genéricos, tais modelos acabaram incutidos na imaginação popular de que contrato de locação é tudo igual, e que não há necessidade de preocupar-se em maiores cuidados. O resultado de tal perspectiva são as diversas ações judiciais de proprietários que sofrem no Judiciário com o alto tempo das demandas, com prejuízos em receber alugueis, com o impedimento ou demora na retomada do imóvel, no despejo, com a obrigação de pagar despesas que deveriam ser de competência do locatário, enfim, colocando em risco toda a rentabilidade do investimento, além do enorme desgaste e custos.  Cada locação exige peculiaridades diversas, pois não são os imóveis os mesmos, assim como não são os proprietários, locatários e finalidades dos imóveis, razão para que a boa segurança exija que um contrato de locação seja elaborado por um profissional do ramo imobiliário, com assessoria jurídica inclusive.

Sabe-se que previamente à contratação propriamente dita faz-se necessário uma breve análise do locatário e das garantias por ele ofertadas, o que as vezes exige investigação de pretéritas ações judiciais, protestos, certidões imobiliárias, etc, atos que são melhor empregados por administradoras imobiliárias, permitindo maior segurança ao proprietário, assim como também são procedidas vistorias do imóvel, o que ampara direitos e obrigações de locatários e locador. Infelizmente alguns proprietários no afã de obter maior celeridade na locação ou menor custo acabam dispensado tais antecedentes locatícios, e não raro acabam gastando mais dinheiro quando o problema surge.

Há tempos os contratos de locação são regidos pela Lei n. 8.245/1991, popularmente denominada de “Lei do Inquilinato”, a qual sofreu alterações pelas Leis n. 12.112/2009 e pela Lei 12.744/2012. A referida legislação regula direitos e deveres de locadores (proprietários) e de locatários (inquilinos). E dentre os diversos itens que um contrato de locação deve observar, destacamos os seguintes:

a)    O contrato de locação deve conter a qualificação completa de todas as partes, inclusive fiadores quando for o caso, fazendo incluir além de RG, CPF e endereço, o endereço eletrônicos (e-mail) e telefone de contato, visto as modalidades de citação virtual hoje existente. Também deve conter a qualificação do imóvel, sua destinação residencial ou comercial, e possibilidade ou vedação de sublocação.

b)    O contrato de locação deve conter o valor locatício, a forma e data de pagamento, a previsão da correção dos alugueis e sua periodicidade, a incidência de encargos em caso de atraso, tais como multas, juros, correções, assim como a dispensa ou não de prévias notificações e medidas judiciais que se pode adotar.

c)     O contrato deve conter o prazo de locação observando as regras legais para locações residenciais e comerciais, a possibilidade e prazo de renovação, a forma de renovação (automática, por aditivo ou nova pactuação), o direito e alteração de valores, assim como os casos de rescisão, além da forma e prazos de desocupação do imóvel e das penalidades envolvidas na rescisão.

d)  O contrato de locação também deve conter as garantias do imóvel a fim de trazer maiores segurança ao seu proprietário. Ressalte-se que na forma do artigo 37 da Lei n. 8245/91, deve-se adotar apenas uma garantia, contudo, esta pode se dar por caução, fiança, seguro fiança locatícia, cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento e outas que a legislação permitir. Aqui reside um ponto crucial ao proprietário, o qual não rara exige assessoria profissional para que efetivamente esteja seguro quanto a garantia indicada e firmada em contrato.

e)   O contrato também deve fazer incluir as obrigações de uma a outra parte, tanto quanto o pagamento de tributos, cotas e taxas condominiais, encargos com concessionárias de energia elétrica, de água e esgoto e de gás, seguro de incêndio, e despesas acessórias. Também quanto a obrigações a regimentos condominiais, pagamentos de fundos de reserva, e obrigações quanto a prazo, forma e situação de entrega do imóvel quando do término do contrato, seja por desistência, despejo ou encerramento do prazo contratual. Daí também a importância da administração imobiliária para a obtenção de vistoria final do imóvel a fim de preservar direitos  e impor deveres de ambos os lados contratantes.

Os contratos de locação exigem peculiaridades que podem ir muito além das elementares acima, e que podem variar conforme a finalidade e destinação do imóvel à locação. Recomenda-se, pois, que um pequeno investimento seja realizado com a obtenção de assessoria jurídica e administração imobiliária, o qual é ínfimo diante dos riscos envolvidos, das análises prévias à contratação e de possíveis demandas durante ou após a vigência do contrato. Seja preventivo e celebre um bom contrato.

Alexandre Sturion de Paula, Advogado na ‘Advocacia De Paula & Sturion’, Mestre em Direito Negocial/UEL, Especialista em Direito Constitucional.